Idée d'affaires; société de gestion privée

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Selon Rosstat, un Russe dépense en moyenne plus de 1 700 roubles par mois pour le logement et les services communaux. Le marché du logement et des services publics est trois fois plus grand que le marché des services aux consommateurs, quatre fois plus grand que le marché du transport de passagers et sept fois plus grand que le marché des services médicaux. Dans le même temps, une telle taille de marché ne garantit pas du tout un profit commercial ou même une cassure.

Les habitants de la majorité des immeubles à appartements n'entretiennent pas eux-mêmes leur maison: ils ne changent pas les ampoules dans les entrées, ils ne réparent pas les rampes, ils n'enlèvent pas la neige en hiver . Ceci est fait par la société de gestion, avec laquelle les résidents de la maison concluent un accord. Le Code criminel reçoit de l'argent des résidents pour tous les services publics, paie les fournisseurs pour l'eau, le gaz et l'électricité. Et il garde l'argent pour l'entretien de la maison.

Le Royaume-Uni est une société commerciale ordinaire, LLC ou JSC. Pour ouvrir une société de gestion, vous devez obtenir une licence pour gérer des immeubles à appartements et réussir un examen de qualification. Ensuite, embauchez des nettoyeurs, des plombiers et des électriciens, concluez un accord avec les organismes fournisseurs de ressources. C'est plus difficile que d'ouvrir un magasin de vêtements, mais c'est tout à fait possible - il y a 20 000 sociétés de gestion opérant dans le secteur du logement et des services publics en Russie.

Nous avons discuté avec Inna de la société de gestion Alfa-Service pour savoir pourquoi la taille énorme du marché ne garantit pas même un petit profit et pourquoi cela ne vaut pas la peine de se lancer dans ce domaine s'il n'y a pas d'atout cartes dans la manche.

Les clients sont difficiles à trouver

Trouver des clients sur ce marché est plus difficile que dans le commerce de détail ou la restauration. Cela ne fonctionnera pas uniquement pour lancer de la publicité sur Internet ou le bouche à oreille - vous devez faire des efforts.

Il existe trois moyens principaux: remporter l'appel d'offres, négocier avec le promoteur ou convaincre l'assemblée générale des locataires de modifier le code pénal. Dans le premier cas, une jeune entreprise ne pourra pas rivaliser avec des concurrents expérimentés. Dans le second, l'entrepreneur peut manquer de connexions. Et le troisième demande un effort incroyable: il faut rassembler les locataires et les persuader de passer par une procédure complexe. Si le fondateur n'a pas de liens solides ou la capacité d'influencer la décision des locataires, il sera presque impossible de trouver des objets à gérer.

Les clients ne paient souvent pas

La dette totale des Russes dans le logement et les services communaux dépasse 500 milliards de roubles, soit environ 10% du marché total. Les résidents peuvent ne pas payer pendant plusieurs mois, voire plusieurs années. Il y a ceux qui ne paient pas et attendent que la prescription soit passée dans l'espoir qu'ils n'auront pas le temps d'être poursuivis et que les dettes seront annulées. Si l'entreprise n'a pas le temps de saisir les tribunaux dans les trois ans, l'argent sera perdu.

Pour obtenir leur argent, les entreprises coupent l'électricité, l'eau et mettent parfois des prises dans les égouts

Problèmes de logement et de services communaux

Il est certain que la plupart des habitants des immeubles d'habitation modernes ne sont pas satisfaits du travail des services locaux d'habitation et des services communaux, cependant, peu de gens sont capables d'organiser un groupe d'initiative et de régler la situation. Et tout cela dans un contexte de dévastation généralisée dans les cours et les entrées. Fenêtres et portes cassées, escaliers en mauvais état, chute à ordures bouchée et sale, graffitis, toit qui fuit et bien plus encore. De plus, un état aussi déplorable des sous-sols et des entrées peut être nocif pour la santé. Humidité et conditions insalubres, propagation de rats, puces et cafards, moisissures. Et le simple accès libre aux entrées des greniers et des sous-sols en fait un lieu de prédilection pour les toxicomanes, les petits criminels et les sans-abri.

Tous ces problèmes peuvent être résolus et l'argent transféré pour le logement et les services communaux ne cesse d'augmenter. Cependant, le niveau de service fourni par les sociétés de gestion est généralement dégoûtant. Même si l'approvisionnement en eau est interrompu, une équipe de plombiers part avec un grand retard et les dégâts de l'accident sortent bien plus que les réparateurs n'arrivent rapidement. Et si le câblage électrique est grillé, vous pouvez même attendre les électriciens pendant plusieurs jours. Et le point ici n'est pas tant la négligence, la négligence ou la paresse des employés de ZhEK, mais les nombreux problèmes de la structure même du système d'administration publique de l'industrie.

Sociétés de gestion modernes

L'absence de longue date de saine concurrence, le monopole des bureaux publics du logement et des services communaux ont conduit à une gestion et une distribution inefficaces des fonds. En conséquence, beaucoup d'argent de l'industrie est dépensé pour combler les trous. Mauvaise réparation du système de chauffage pendant la saison froide, gel des tuyaux dans les entrées en raison de fenêtres et de portes cassées. Avec d'énormes pertes de chaleur, les habitants paient en fait pour chauffer les rues et non leurs maisons. Les systèmes de gestion des maisons qui ont été formés à l'époque soviétique continuent de fonctionner de manière inefficace dans la plupart des villes russes. Et en l'absence de concurrence, ils se rendent compte de leur position avantageuse. Après tout, pourquoi travailler mieux si l'argent paie quand même.

Actuellement, les sociétés de gestion privées corrigent un peu la situation, elles remplacent les anciens ZhEK et DEZ. La concurrence fait son apparition, contribuant à l'amélioration globale du service. Les associations de propriétaires se voient offrir un choix. Malheureusement, ce processus ne fait que commencer, pourquoi les entrepreneurs ne sont-ils pas pressés de maîtriser cette entreprise? Après tout, il s'agit d'un chiffre d'affaires de plusieurs milliards de dollars.

Faisabilité du marché

Les agences de marketing ont réalisé une étude analytique du marché du logement et des services communaux de Moscou. En moyenne, ce secteur est estimé à un milliard d'euros par an. Le marché est vraiment énorme et plus de deux mille cinq cents entreprises sont en faveur du droit au service des services publics, dont plus des deux tiers sont de petites organisations privées. Mais, malgré l'amélioration de la gestion des ressources due à l'usure du réseau de communications et d'installations qui a été transféré à la direction, le profit de ces entreprises est minime. La plupart des fonds sont consacrés au remplacement ou à des réparations coûteuses. La situation est meilleure dans les bâtiments neufs, où les associations de propriétaires s'organisent immédiatement.

En effet, il n'est pas opportun d'ouvrir une entreprise d'entretien des services publics sur la base des «Khrouchtchev» construits dans les années 70, avec leurs communications usées. Le retour sur investissement de l'entreprise dans ce cas peut atteindre 5 ans ou plus. Mais même dans les cas négligés, le marché du logement et des services communaux peut être très rentable. Selon les spécialistes du marketing, la situation peut être modifiée en changeant la direction de l'entreprise, ce qui en fait un profil. Attraction d'entreprises de développement.

Le bénéfice de la société de développement de la gestion des logements et des services communaux est incomparablement inférieur à celui de la mise en œuvre de ses propres projets et investissements. Cependant, le promoteur cherche à organiser son propre bureau de gestion dans les installations en construction. Ainsi, attirer les clients avec une solution toute faite. De plus, il est plus facile pour une entreprise d'éliminer ses propres erreurs et lacunes dans la construction.

Recherche de clients et sélection d’objets adaptés

Presque tous ceux qui vivent dans un immeuble à appartements connaissent les activités des sociétés de gestion dans le domaine du logement et des services communaux (ci-après - le Code pénal). Beaucoup les associent au "GBU Zhilischnik", c'est-à-dire à une entreprise budgétaire d'État ou municipale, qui perpétue encore les traditions de ZhEKov soviétique, avec un service de qualité appropriée. Cependant, le marché des sociétés de gestion privées a mûri dans le pays. Il a toutes les conditions préalables à la consolidation.

Le marché est mûr

Le marché des sociétés de gestion d'actifs est assez vaste. Selon nos estimations, les propriétaires d'immeubles d'appartements uniquement à Moscou et à Saint-Pétersbourg avec des régions, ainsi que dans les villes de plus d'un million d'habitants, paient environ 400 milliards de roubles par an (ci-après, toutes les estimations de la société de gestion marché sont les résultats de notre analyse de la base de données du Fonds d'aide à la réforme du logement et des services communaux). Et ce n'est que pour l'entretien et la réparation des locaux d'habitation, sans tenir compte des utilités réelles (chauffage, eau, gaz, etc.). Si nous extrapolons ces chiffres à l'ensemble de la Russie, nous obtenons plus de 1 billion de roubles. Et la moitié d'entre eux sont issus d'entreprises privées.

L'exemple le plus frappant de l'arrivée de grands investisseurs privés dans le domaine des sociétés de gestion est PIK-Comfort, membre du groupe PIK, de Sergei Gordeev. Apparue en 2021 et ayant commencé à se développer activement en 2021, elle est aujourd'hui la plus grande société de gestion privée du pays (et la plus grande société de gestion en général), avec plus de 50 millions de m2 sous gestion. Et ces dernières années, de plus en plus d'investisseurs privés commencent à suivre son exemple.

Le marché britannique est maintenant similaire au marché de détail de l'épicerie il y a 10 à 15 ans. La première similitude est que cette entreprise évolue assez facilement «en largeur». Aujourd'hui, le marché n'est pas consolidé, il n'y a pas de restrictions à une croissance extensive, y compris via l'achat d'autres acteurs.

Poursuivant l'analogie avec le commerce de détail, rappelons-nous le paysage typique d'une zone résidentielle il y a 20 ans: dans presque chaque cour, il y avait une petite épicerie appartenant à un entrepreneur local. Aujourd'hui, presque tous ces magasins ont disparu, et leur place a été prise par Pyaterochka, Magnets ou Dixie. En 2021, la chaîne Pyaterochka comptait 100 magasins, maintenant il y en a 15 350 - la chaîne a été multipliée par 150.

La même chose est sur le point de se produire avec le marché britannique. Il existe près de 900 sociétés de gestion à Moscou et dans la région de Moscou, tandis que 90% des acteurs sont de petite taille et gèrent un parc de logements de moins de 600 000 m2 chacun. Cependant, dans l'ensemble, ces petites entreprises représentent plus de 55% du parc immobilier total de la région. Aujourd'hui, il n'y a qu'un seul acteur privé vraiment important sur le marché: le groupe d'entreprises PIK. Les concurrents les plus proches sont à la traîne en ce qui concerne la superficie des maisons sous gestion d'au moins un ordre de grandeur.

La consolidation future, bien que sous une forme implicite, est facilitée par l'État. Formellement, la réglementation gouvernementale dans ce domaine n'est pas très significative: chaque société de gestion se voit délivrer une licence et peut l'annuler en cas de violations significatives des activités.

Dans la pratique, le Combinaison Logement et Chimie est un domaine politiquement très sensible. Par conséquent, les autorités locales interviennent souvent et activement dans les travaux du Code pénal. Les maires, les gouverneurs et leurs adjoints au logement et aux services communaux tiennent des réunions régulières avec les propriétaires des sociétés de gestion pour discuter des questions urgentes. Naturellement, il leur sera plus facile de discuter de l'ordre du jour avec 5 à 10 grands joueurs qu'avec des centaines de petits.

Enfin, les actifs de ce marché peuvent être achetés à un prix très avantageux, et parfois même «emportés gratuitement». L'un des problèmes majeurs de nombreuses sociétés de gestion est le non-paiement chronique des résidents. La situation est encore plus aggravée si l'entreprise joue le rôle de «lien de transit» pour le paiement des factures de services publics entre les résidents et les organismes fournisseurs de ressources (RSO). Dans ce cas, le Code criminel lui-même est chargé de payer les services du RNO, et il n'a rien à payer s'il ne peut pas recevoir d'argent des locataires. Cela nécessite un travail efficace avec les débiteurs, ce qui n'est pas toujours disponible pour les petits acteurs.

Potentiel inexploité

Mais ce n'est pas le seul facteur d'attractivité des investissements de la société de gestion. En plus de prendre de l'ampleur, cette activité est également évolutive en profondeur.

Les résidents d'immeubles d'habitation savent très bien à quel point il est important de choisir une société de gestion fiable, car ils paient beaucoup d'argent pour que leur maison soit constamment surveillée et que les réparations nécessaires soient effectuées en temps opportun. Mais, malheureusement, le plus souvent les gens restent mécontents, ils ne comprennent pas où va leur argent et qui en sera responsable. Par conséquent, aujourd'hui, de nombreuses maisons refusent généralement les services de sociétés de gestion et forment la soi-disant HOA. Mais même ici, tout n'est pas aussi simple, car le plus souvent, les gens ne sont prêts qu'à s'indigner, mais en réalité, personne ne veut faire quoi que ce soit lui-même. Il est très difficile de trouver des militants dans chaque immeuble, donc l'existence de sociétés de gestion se poursuit.

Aujourd'hui, notre invitée est Lyudmila Vladimirovna de Voronej. Le magazine Reconomica lui a demandé de raconter le fonctionnement de la société de gestion, car elle, comme personne d'autre, connaît toutes les nuances de cette affaire. Lyudmila Vasilievna dans la lointaine 2021 a pu ouvrir sa propre entreprise de gestion d'immeubles résidentiels et a fait des affaires avec beaucoup de compétence, jusqu'à ce qu'elle doive encore fermer son entreprise. Lisez tous les détails de son histoire ci-dessous.

Création de la société de gestion

Bonjour! Je m'appelle Lyudmila Vladimirovna Merkulova. J'habite à Voronej. Lorsque j'ai démarré mon entreprise de gestion d'immeubles résidentiels en septembre 2021, j'avais 56 ans. La société de gestion (MC), créée par moi, a travaillé jusqu'à la fin de 2021.

Transfert des maisons à la direction

Au début des années 2021, j'ai travaillé dans le département de construction d'immobilisations d'une des usines de Voronej. Nous avons construit des immeubles résidentiels à plusieurs étages. La moitié des appartements qui s'y trouvaient ont été vendus à un coût réduit à ceux sur la liste d'attente de l'usine, le reste a été acheté par tout le monde à un prix commercial.

Dans l'entreprise, l'entreprise évoluait à pas de géant vers la faillite et l'arrêt de la construction de logements. Il fallait chercher un nouvel emploi. Dans les bilans de nombreuses entreprises figuraient les maisons d'habitation qu'elles ont construites, dont elles ont essayé de se débarrasser. Transféré sous la juridiction du nouveau Code criminel.

En 2021, j'ai créé une SARL dont la charte prévoyait un type d'activité: la gestion immobilière. Un accord a été conclu avec la direction de l'entreprise pour transférer à la société de gestion deux immeubles résidentiels d'une superficie totale de 13 862 m² ...

L'une des maisons desservies par notre société de gestion.

Je n'avais pas de capital initial. En tant que «coussin de sécurité» financier, la direction de l'usine a accepté pendant les trois premiers mois de la création de mon entreprise de continuer à desservir seules les maisons transférées. Les transferts d'argent de la population pour ces mois auraient dû être crédités sur mon compte.

Faits marquants de l'organisation

Société de gestion - les sociétés de gestion du logement et des services communaux sont devenues une partie intégrante de la structure communale, remplissant les obligations envers les résidents des immeubles à appartements pour l'amélioration et la satisfaction des besoins quotidiens de base.

Toute personne morale qui n'a aucun problème avec la loi peut devenir gestionnaire. Ce créneau pour les hommes d'affaires reste relativement libre, car jugé peu rentable. Mais il n'y a pratiquement pas de concurrence et vous n'avez pas besoin de faire trop d'efforts pour trouver des clients. Il suffit de prendre le contrôle de plusieurs immeubles de grande hauteur - et la base de travail est prête.

On ne peut pas dire qu'il sera très facile d'ouvrir une société de gestion, car récemment, les exigences du gouvernement pour ces structures sont devenues beaucoup plus strictes qu'auparavant. Néanmoins, en l'absence d'un capital de démarrage important, mais avec une forte volonté de créer votre propre entreprise, vous pouvez prendre un risque en dépassant la peur et l'incertitude.

Organisation de gestion et ses types

La législation russe impose un contrôle strict sur les structures de gestion commerciale qui maintiennent des équipements optimaux pour les résidents des immeubles à appartements et fournissent des rénovations domiciliaires, un approvisionnement ininterrompu en ressources énergétiques de base telles que l'électricité, le gaz, l'eau et le chauffage. C'est le principal objectif du Code pénal, qui devrait être appliqué de la manière la plus efficace. Les résidents devraient bénéficier d'un maximum de confort en échange de versements mensuels réguliers. Les activités du Code pénal (le nom correct est «organisation de gestion») sont régies par les actes juridiques suivants:

  • Codes civil et du logement de la Fédération de Russie.
  • Les exigences modifiées pour l'organisation, prescrites dans la loi fédérale n ° 255-FZ (du 21 7. 014)
  • Les méthodes établies de régulation des tarifs de chauffage par décret gouvernemental N 1075 (du 22. 0. 012).
  • Réglementation des relations dans le domaine de l'approvisionnement en eau et de l'évacuation des eaux usées dans la loi fédérale N 416-FZ (du 07. 2. 011).
  • Et d'autres lois sur la modification de l'efficacité énergétique, sur l'aide au logement et les services communaux dans la mise en œuvre des réformes, l'approbation de nouvelles règles et réglementations pour l'exploitation du parc de logements, etc.
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Comprendre comment ouvrir une société de gestion dans le domaine du logement et des services communaux aidera à connaître sa bonne organisation et ses méthodes de mise en œuvre du projet. Les résidents ont le choix de gérer leur maison dans l'une des trois options suivantes:

  • Hybride - pour les grands bâtiments à plusieurs étages, où les résidents résolvent tous les problèmes de gestion, d'exploitation et d'organisation pour l'entretien de la maison par eux-mêmes, sans l'aide de sociétés tierces.
  • Immédiat - pour les petites maisons de 40 appartements ou moins. Dans ce cas, les locataires choisissent un représentant de la maison, qui conclut des contrats avec des entrepreneurs pour effectuer les réparations nécessaires au nom du public.
  • Opérationnel - pour MKD ou plusieurs, lié à une communication. Le cas où une assemblée de locataires par un vote majoritaire décide du choix de la société de gestion la plus appropriée pour eux - l'organisation de gestion.

Sur la base de la rencontre, un accord est établi entre les locataires et les gérants, qui est scellé par un accord, où les obligations des deux parties sont énoncées. Plusieurs immeubles de grande hauteur réunis par un seul système centralisé peuvent participer simultanément au contrat.

Exigences pour l'organisation gestionnaire dans le domaine du logement et des services communaux

Ces données, ainsi que les informations sur les travaux effectués, la liste des services, ainsi que leur coût et d'autres informations, sont saisies dans le Système d'information fédéral unifié - SIG Logement et Services Communaux - où le locataire peut contacter pour clarifier les questions qui se sont posées. Le manque d'information sur cette ressource donne aux propriétaires des appartements le droit de porter plainte auprès de l'inspection du logement et communale ou encore du parquet.

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